清风微课( 第十四期） | 以“优惠价”购房是否构成受贿，从吉林省长春市人民防空办公室原巡视员贾东来案说起

基本案情：

贾东来，男，中共党员，曾任吉林省长春市体育运动委员会副主任，长春市人民防空办公室（以下简称“人防办”）党组成员、副主任，长春市人防办巡视员等职。2016年3月退休。

2012年4月，贾东来利用担任长春市人防办党组成员、副主任的职务便利，接受甲房地产公司负责人王某请托，帮助该公司开发的工程项目办理人防审批事项。事后，贾东来要求王某为其提供购房优惠，最终以“团购价”71万余元购买该公司开发的商品房一套。经鉴定，贾东来购房价比市场价低115万余元。

2012年5月，贾东来利用职务便利，接受乙房地产公司负责人于某请托，帮助该公司开发的工程项目办理人防审批事项。事后，贾东来要求于某为其提供购房优惠，最终以“优惠价”125万余元购买了该公司开发的门市房一套。经鉴定，贾东来购房价比市场价低61万余元。

贾东来以“团购价”“优惠价”购买房产，是否构成受贿？如何认定“明显低于市场的价格”？

根据“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋等物品的，以受贿论处。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。

甄别正常购房优惠和低价购房受贿的关键点在于该优惠价格是否系商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。实践中，“团购价”“优惠价”售房通常是房地产开发商、销售商在房产销售前，以企业内部决策的方式事先设定的不针对特定人的优惠价格，价格设定要符合商业惯例和市场规则，且通常以内部文件的形式予以明确，购房者在享受“团购价”“优惠价”时，需要履行相应企业的审批程序。

而房产交易型受贿中的“团购价”“优惠价”具有较大随意性，表现为开发商与购房者私下联络，形成“低价购房”合意，有的开发商以召开公司董事会、办公会等形式专题研究给予特定购房者大幅度“优惠”，表面上看履行了企业决策程序，但实质上是为了规避查处。这类“团购价”“优惠价”具有独享性，不适用于普通消费者，且价格设定有悖于市场规律，并非商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格，不应认定为市场价格。

本案中，贾东来在为甲、乙房地产公司谋利后，主动向王某、于某提出购买房屋要求，并在明知甲、乙公司并未事先针对不特定购房人制定大幅度优惠购房政策的情况下，仍然要求王某、于某给予其大幅度“优惠”。贾东来购买房产享受的“优惠价”是开发商特批、不面向社会公众且不符合市场规律的，故其购买该两套房产的价格不能认定为该两套房屋的市场价。同时，上述“优惠价”系王某、于某基于贾东来曾对其生产经营提供过帮助，且贾东来的职权对其以后的生产经营可能提供便利才同意的，优惠价格与贾东来利用职务便利帮助他人谋利行为具有因果关系，应认定贾东来享受的“优惠价”是其权力的对价。委托相关鉴定机构对两套房屋进行价格评估，按照评估价格认定了市场价，作为计算贾东来收受购房差价的基准价。

对于“明显低于市场的价格”的考量，要结合正常市场售价与实际购房价之间的绝对差额，所处的城市市场环境、房产位置等因素进行综合评价。本案中，贾东来从请托人处购买的两处房产购房价与市场价的差价分别有115万余元、61万余元，绝对数额达到了数额巨大，明显偏离市场价格。综合各方因素，应当认定贾东来以明显低于市场的价格购买房屋。